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    全国商品房销售趋缓 当前市场全景剖析

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    发表于 7 天前 | 显示全部楼层 |阅读模式

    当前的房地产市场可谓是数据满天飞,令消费者和市场研究人员无所适从。这厢刚说罢市场销售低迷,增速放缓,那厢就说成交量回升,市场出现明显回暖,房屋库存创几年来新低,房价上涨压力较大。真相到底如何,我们试着根据有关政府部门和企业公告的权威数据试着来进行分析和解读,以消除对于数据口径不同所造成的困扰。

    一、全国整体房屋销售面积增幅继续回落,房屋待售面积降幅收窄

    从全国整体情况来看,2017年以来,随着房地产“因城施策、分类调控”政策的实施,全国房地产销售增速基本保持平稳回落的态势。2018年1-4月,商品房和商品住宅销售面积增速分别为1.3%和0.4%,增幅比2016年1-12月分别回落21.2和22个百分点。销售增速放缓态势明显,这是我国近两年房地产销售的总体特征。

    2018年1-4月,全国商品房实现销售面积42192万平方米,同比增长1.3%,实现销售额36222亿元,同比增长9%,增速较1-3月分别回落2.2和1.4个百分点。

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    其中,商品住宅作为商品房主体,其销售走势与商品房有着高度的相似性。2018年1-4月,全国商品住宅实现销售面积42192万平方米,同比增长0.4%,实现销售额30614亿元,同比增长9.5%,增速较1-3月分别回落2.1和1.9个百分点。

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    进一步,如果我们将商品房销售的数据还原为各月当月数据,我们发现,2018年4月当月,商品房和商品住宅销售面积分别为12104和10553万平方米,同比分别下降4.1和4.4个百分点,这更进一步验证了我们对房屋整体销售形势放缓和趋紧的判断。

    从待售面积看,截至2018年4月末全国商品房待售面积为5.67亿平方米,同比下降16%,连续17个月保持下降,但降幅继续收窄,比上月收窄0.7个百分点。从商品住宅待售面积来看,4月末为2.85亿平方米,同比下降24.5%,连续20个月保持下降。

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    二、分地区看,中部地区增长最快,西部次之,东部地区出现负增长

    分地区看,中部地区增长最快,西部地区次之,东部地区出现较明显下降,东北地区有增长,但背后仍有隐忧。

    2018年1-4月,东部地区实现商品房销售面积17442万平方米,同比下降9.4%,在四大区域中增速最慢。中部地区实现销售面积11556万平方米,增长13.1%,增速在所有区域中最快。东北地区实现销售面积1598万平方米,增长2.1%,但增幅较1-3月下降6.4个百分点。

    从4月份当月数据来看,东部地区和东北地区销售面积均出现负增长。中部地区和西部地区销售增速也较3月份出现较明显回落,体现了当前政策引导下的市场需求变化趋势。

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    三、分区域看,华中地区和西南地区销售增长相对较快,华北、华南均出现负增长

    分区域看,华东地区仍占主体地区,但增速明显放缓,华中地区和西南地区销售增长相对较快,华北、华南均出现负增长。

    2018年1-4月,华东地区商品房销售15910万平方米,同比增长2.0%,增速较1-3月回落1.8个百分点;西南、华中、华南地区分别实现销售面积7998、6919、5823万平方米,增速分别为8.9%、13.4%和-8.6%;华北、西北、东北地区则分别实现销售面积2045、1899、1598万平方米,增速分别为27.3%、1.8%、2.1%。

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    从各省市商品房销售面积增速看,广西、四川、江西、山西、河南等省(区)增速最快,均在15%以上。北京、天津、河北、海南、广东、江苏等省(市)降幅较为明显,下降幅度均超过10%,特别是北京和天津两市跌幅超过50%。

    四、分城市看,中西部地区部分城市增速较快,东部地区部分城市增速明显下跌。

    根据国家信息中心“宏观经济与房地产数据库”对2018年1-4月55个地级以上的数据,有32个城市商品房销售面积保持增长,其中张家界、乌鲁木齐、长春、宁德、郑州、太原、无锡、南宁等城市商品房销售面积增长较快,增速超过20%。还有23个城市出现下跌,其中北京、天津、广州、珠海、六盘水、石家庄、兰州等城市跌幅较大,跌幅均超过30%。

    从增长较快的城市分布来看,除无锡属于东部地区外,其余城市均属于中西部地区。而从下跌较明显的城市分布来看,东部地区占比最高,中西部地区也有部分城市入围。

    从商品房销售面积绝对值值来看,重庆、成都、武汉、郑州、长沙位居前5位,分别属于西南地区和华中地区。

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    五、上市房企房屋销售面积增速快于全国平均水平,但增速亦有放缓迹象

    根据各上市公司公告数据,我们基于数据可比性的考虑,选取了39家上市房地产企业进行分析。数据显示,2018年1-4月,39家房地产企业累计销售房屋13155万平方米,同比增长25.4%,增速与上月相比小幅回升0.3个百分点。其中4月份当月实现销售面积3265万平方米,同比增长18.0%,增速比上月加快8.2个百分点。

    从近一年多来房地产企业销售面积增速与全国商品房销售面积增速的对比来看,上市房企房屋销售面积增速均快于全国整体销售面积增速,表明上市房企的行业集中度在提高。从二者的走势来看,在大多数月份具有一致性,但在部分月份,二者也会出现明显的背离,如2017年9月-2018年2月,全国商品房销售面积增速整体仍呈缓慢下降走势,但上市房企的销售面积增速则逆势上扬,背后原因可能是上市房企在年底和年初加快推盘节奏所致。

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    从重点房地产企业销售情况来看,根据1-4月房屋销售面积的规模,可大体分三个梯队。其中,碧桂园、恒大、万科为第一梯队,销售面积规模均超过1000万平方米,其中万科的房屋销售均价最高,碧桂园均价最低。保利、融创、中国建筑、中国海外发展、新城控股、龙湖等15家企业属于第二梯队,其房屋销售面积在200-1000万之间,梯队内部差异较大,但从这些企业的房屋销售均价来看,均在12000元以上,说明其城市定位和目标客户定位主要集中于一二线城市和中高端客户。剩下23家企业归于第三梯队,包括中国奥园、融信、中国金茂、远洋地产、建业等在内,这些企业或是专注于某些房屋类型的开发,或是专注于区域房地产的开发,因而其房屋销售面积总体规模都不算太高,从这些企业的房屋销售均价来看,差异更为显著,如中国金茂主推中高端,销售均价达3.9万元/平方米,而中国奥园、建业地产、花样年等企业的销售均价则不到1万元。

    从1-4月各企业销售面积增速来看,39家上市企业中有29家企业房屋销售面积保持增长,还有10家出现下跌。在增长的29家企业中,龙光地产、中国奥园、中国金茂、中骏置业、合景泰富、融创等企业销售面积增长较快,增速均超过100%。在下跌的企业中,深圳控股、金地商置、首开股份、绿地香港等企业降幅较大,超过20个百分点。

    从万科、碧桂园和恒大三家龙头企业的销售面积增速数据来看,碧桂园销售面积增速回落趋势较为明显,万科较为稳健,恒大则在2018年年初销售面积有一个突然加速,但从近几个月走势来看,其增速也在缓慢回落。

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    总之,对于当前的房地产销售市场形势,可以用四句话来进行总结。整体上,房屋销售偏紧,销售面积增速平稳回落;分区域看,地区间差异较大,西南、华中地区销售相对较好,华北地区下跌显著;分城市看,中西部部分城市销售形势较好,东部热点城市销售继续承压;分企业看,上市房企销售态势好于非上市房企,但近期也出现明显的放缓迹象。

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    发表于 7 天前 | 显示全部楼层
    南京有点不好买
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