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三四线城市未限购先限售,“赚了钱”炒房客恐被锁死!

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发表于 2018-6-13 21:00:09 | 显示全部楼层 |阅读模式

因房价6连涨,三线城市宜昌于6月4日正式宣布启动新一轮楼市调控,令人意外的是,这次公布的调控措施中,并没有涉及限购限贷,而是直接出现了限售。宜昌要求城区新购商品房自网签之日算起,2年内禁止上市交易。

说实话,这个限售基本上就是做做样子,因为三线城市新房成交量远大于二手房,而新房又普遍是期房,从网签到收房差不多就要1-2年,如果再算上装修和通风,早已超过2年,基本上未入住就可以转手卖出去。

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宜昌曾经也是个房地产库存高企的城市。2016年宜昌通过一系列措施给房地产松绑。比如允许调整商品房套型和用途,未开发土地可以调整用途,未销售的商品房可以变更户型,房贷未结清购买二套房,首付可降至3成,农民工买房每平米补贴100元,同时加大棚改货币化安置比例,引入大型全国性房企刺激楼市等。

特别是棚改,数据显示整个棚改涉及约14.3万户,棚改总建筑面积约1250万平米,计划将于2020年全部完成。宜昌货币化安置的效果明显。2015年宜昌棚改货币化安置就达到了60%。

一系列措施之后,宜昌去库存效果明显,截至今年一季度,宜昌中心城区的商品房消化周期不足3个月,比武汉、襄阳等城市低得多,而房价涨幅则非常明显。

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那么对宜昌来说,库存严重不足,不搞限购,却象征性限售2年的意义又在哪里呢?

象征性的限售2年,可以向市场传达信号,调控依然会有。但更重要的应该是棚改尚未结束,此时如果推出限购措施,会引发市场波动。一方面积极棚改,鼓励货币化安置买房,一方面却推出限购措施,的确会给市场一种扭曲的信号。深层次来看,我觉得宜昌本身有进一步拉升房价的意愿。

实际上,去库存已经超额完成的宜昌来说,现在的任务是增加供应,缓解供需矛盾,但宜昌作为湖北省内房价较高的城市,本身也承接了一部分来自武汉的外溢投资需求。如果调控用力过猛,这些投资客有可能会迅速套现离场。所以象征性给了2年限售,而且还是从网签之日算起。对外界也有个交代,还不至于过度刺激市场。

而宜昌依然牢牢掌握了主动权,2年随时可以转5年嘛。要锁住资金并不是难事,而且锁住了流动性,价格还可以稳住,这对去库存即将进入尾声,正在寻找楼市新爆点的三四线城市来说,意义不小。

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有类似宜昌这种想法的三四线城市并不在少数。我曾不止一次地说过,当前棚改正在进入最后的三年计划,2020年棚改将基本退出,而真正刺激三四线城市房价上涨的“货币化安置“也将彻底退出。到那时,人口流失,进城农民买不起房,城里人购房需求透支等问题全部将暴露出来。

目前三四线城市的房价涨幅已明显高于一二线,有不少朋友想绕道三四线,先买套房,涨起来后脱手,再杀回一二线。我想提醒有这种想法的朋友,此操作风险已经非常大了。特别是工作在一二线的首套房购房者,非常不建议采取这种操作,因为流动性的风险已经显现了。这些城市希望你来,但却并不想你套现离场。

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