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别想着穿越回古代了,房子更难买

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发表于 2018-7-12 05:03:53 | 显示全部楼层 |阅读模式

文/fangtien

编辑/fangtien

“土地,因为有了人,于是称为城市。 ”

五千年上下的历史文化,物大地博的中国在方方面面都给后人留下深厚的考查痕迹,也正因为先辈的探索和挖掘,才有了现在的沉淀。当然,这其中,核心是人,也就逃不开“房子”这个话题。

房产发展至今也已有三千年的历史。自原始社会以来,人类便开启了群居生活,为了部落、为了自己的领土,原始人们互相斗争,肆意掠夺,胜者理所当然成了领袖,拥护胜者的“吃瓜群众”也就成了领袖的子民。那个时候的他们思维尚未复杂,文明知识还未出现,土地资源无限阔大,原始居民房屋意识薄弱,交易现象鲜少,“房地产生意”也就不存在了。

奴隶社会:土地国有,买房无望

当然,随着黄帝、尧、舜时期的结束,中国古代进入奴隶社会,在朝代建立之前,经历了原始人群和氏族公社两个阶段。农、牧、畜逐渐发展,群体劳作不断发生化学作用,组织方式也随之出现,在氏族公社内,土地、房屋和牲畜归大家公有,氏族公社成员共同劳动,共同消费,过着平等的生活。

随后,生产力的不断发展出现产品剩余的现象,私有财产和贫富差异种子开始萌芽。约公元前2070年,中国历史上第一个朝代——夏朝建立,而土地制度仍不甚完善,等到汤灭夏,建立商朝,实行井田制,土地所有权均归为周王,土地所属开始有了第一个成型的制度。

普通百姓及奴隶全无拥有自己房屋的机会,只有为权贵所劳役方可获得居住机会。到了西周朝代,井田制已经成熟并有革变的趋势,周王把土地层层分封给诸侯,诸侯将受封土地分赐给卿大夫,卿大夫把土地再分赐其子弟和臣属。周王对所封土地有予夺之权。各级受封的贵族对土地只有使用权,没有所有权,只能世代享用,不能转让与买卖。受封者还要向国王承担义务,就是要向国王交纳贡赋。

随着生产力的发展,普通民众对于土地和财产的向往越发浓厚,逐渐有人开始打破奴隶制土地国有制的限制。在公元前919年农历三月份,一个叫矩伯的人分两次把一千三百亩土地抵押给一个叫裘卫的人,换来了价值一百串贝壳的几件奢侈品,包括两块玉,一件鹿皮披肩,一条带花的围裙。

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这是目前发现最早的一宗不动产交易。虽算不上是正规的房产交易,但也是对土地国有制的一次冲击,为后代奠定了房屋售卖购买的基础。

封建社会:古人买房的心酸历程

奴隶社会到封建社会的转变带来了生产力的变革,也使得经济不断发展,农业为主,商业为辅的现状依然在一定程度上带动了商业地产的发展。

房地产生意的伊始

从西周“普天之下,莫非王土”到战国商鞅“废井田,开阡陌”,土地制度发生巨大改变,奴隶制土地国有制逐渐被摒弃,土地兼并的现象有所改善,土地可以私有,地主也就可以对自己的土地进行售卖和租赁。此后,秦始皇统一天下,开启了中国社会至关重要的一个阶段,在土地归属上,有的学者提出,真正允许土地在民间买卖,应该是在秦始皇时期。秦始皇三十一年(公元前216 年),下令“使黔首自实田”,至此,人民可以自由买卖土地,“房地产生意”也就逐渐被开启。

西汉时期,实行均田制,按人头可以分配土地,人民对土地的使用更加自由,房地产交易市场初有模型。不过当时为了更好的管理人口,西汉朝廷出台一系列政策控制房地产交易:“欲益买宅,不比其宅,勿许。”这是当时买房的要求,意思是你买的房子必须挨着你现有的房子。

由于西汉时期土地私有化还有所限制,政府为了防止土地兼并的现象,一方面限制售卖,一方面也减少购买情况的产生。当然,这也是为了更好的统计人口,采用“自己报人口及房子数”以及“邻居举报的形式”能够更准确的统计人口,也使得人口管理更便捷。政府管控极其严格的情况下,西汉时期的房地产市场盘子的扩大也显得非常艰难。

此外,除却土地问题,房产市场的经济也发展缓慢,“重农抑商”的政策使得商人不受正视和尊重,商人施展能力的天地尚未壮大。

经济迅速发展,“买房难”成了社会现象

直到唐宋时期,这一现象才逐渐改变,唐宋是中国古代史上商业发展最繁荣的时期。唐朝贞观之治的盛世场景,商业发展迅速,交易行为普遍,房产交易经常发生。然而,也正是因为经济迅速发展,社会发展到比较成熟的阶段,人口增速飞涨,人民对房产的需求也越发多了起来,导致唐朝的房价水涨船高,人民“买房难”现象在唐朝也较为频繁。不只是普通民众,诸如各大文人、高官为朝廷倾其一生也可能买不起长安城内的一套房产,唐朝也被称为是中国史上第一次“房产热”。

“长安米贵,居大不易”是当时描述唐朝物价最经典的说法,也是诗人白居易的典故,做官一生,直到五十岁才在郊区买得起一套宅子,过着异地上班的生活。可见在唐朝买房,实在是件难事。

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“普天之下、莫非王土”,为了保证朝廷的威严,朝廷出台了一系列土地政策,“限购令”就是其中一种。对于普通百姓来说,房产问题不大,他们的收入来源仍是农业为主,自给自足的生活也可以保证他们的日常生存。据悉,朝廷规定,普通人家每3口人给一亩宅基地,“贱民”之家每5口人一亩,如果多占,“一亩笞十”,就是每超过一亩打10大板。同时还规定,一处房产或地产要出售,买卖双方谈妥还不行,还要征求所在地的邻居以及卖方族人的意见,“先已亲邻买卖”,即邻居和族人有优先受让权,这和西汉时期的买卖政策有些相似,不过严格程度更甚。

对于官员来说,房产政策对于他们来说却是极其痛苦的。在职期间,局级以下干部,可以排队等待公家分配的房子。然而一旦退休,必须马上给下任腾出来,如果没有一套属于自己的房产,等到退休之后,凭着微薄的工资和退休金,大多官员很难在房价高、政策复杂的市中心买下一套房子的。此外,唐朝是干部异地交流、异地轮岗最频繁的时代之一,大多官员几年就会换个地方办公,所以这些官员们也基本不买房,等到了退休时才会悲哀地发现,连个养老的居所都没有。

宋代,房子问题加剧。商品经济发达,城市化方兴未艾,人口流动频繁,宋人发迹后多喜欢往大城市搬迁。据悉,北宋后期,汴京市区的人口密度约为12000-13000人/平方公里(单位下同);南宋淳祐年间,临安府市区内的人口密度约为21000,咸淳年间,甚至可能达到35000。

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如此高的城市人口密度,势必导致大城市的商品房供不应求,房屋的销售价与租赁价越推越高。北宋前期,汴京的一套豪宅少说也要上万贯,一户普通人家的住房,叫价1300贯;而到了北宋末,京师豪宅的价格更是狂涨至数十万贯,普通百姓想在大城市买房基本上无望。曾有种说法是“在宋代,你需要攒够261年的钱才能买的得起一套房子。”这是当时房产住房市场的真实写照,这也是史上房地产市场最活跃的时代。此时也就出现了“贫富无定势,田宅无定主”的现象,换房率极高,民众居无定所,随着商品经济的飞快发展,社会弊端也慢慢显现。

宋代也是房产租赁最火爆的时代,这是宋代移居人儿的无奈,却也是唯一能够解决住宿的方式。诸如苏轼、欧阳修等大文人也过了大半生的租房生活,宋代当时还未为官员提供官邸,因此,租房是常态。

房价不断上涨,民众居无定所,漂泊流离,民怨随之滋生,朝廷也无法放任房价无限上升,随即出台一系列限购政策,宋真宗咸平年间,朝廷申明一条禁约:“禁内外臣市官田宅。”即不准中央及地方官员购买政府出让的公屋,希望将申购公屋的机会留给一般平民。

宋仁宗天圣七年,宋政府又出台“第二套房限购”政策:“诏现任近臣除所居外,无得于京师置屋。”现任高官除了正在居住的房产之外,禁止在京师购置第二套房。此外,要求房屋主人降低租金,以减轻租户压力。只不过这一系列政策实行效果微弱,房屋问题仍是房产市场发展的一个痛点。

官员不准买房 二手房市场火爆

元明清时代下的房地产又进入了另一个时代,朝廷对于房价的管控达到最严,城市经济的发展到了清朝,房产市场进入一个比较规范化的阶段。元明清在房地产管控上有个共同的特点:不允许官员买房。元代忽必烈下发政策,禁止蒙古官员在原南宋统治区域如江苏、浙江、福建等地买房。一是因为大部分蒙古官员能够分到房子,无需购买,二是因为南宋灭亡之后,一批蒙古人到江南做了官员,素质低下,因嫌分到的房屋过小,在江南一片强抢豪夺,引发民怨,各地起义频发,因此,忽必烈及时出台限购政策,安抚民心,巩固朝纲。

到了明清两代,不许官员买房的政策进一步扩大化,朝廷禁止所有官员在工作所在地买房。明朝规定“凡有司官吏,不得于见任处所置买田宅。违者笞五十,解任,田宅入官。”一旦被朝廷发现官员私购房产,受五十大板不说,还要被解除职务,没收田宅。清朝则不光限制官员购房,还限制旗人购房,凡旗人去外地工作,胆敢在工作所在地买房,其所买房产由朝廷强制拍卖,拍卖所得归政府所有。如发现旗人在工作所在地买房,当地官员也有责任向朝廷举报,如不举报,一旦查出,跟着买房的旗人一起受处分。

为什么元明清对于官员购房管理的如此严格呢?究其原因也能猜个大概,封建社会纸质化管理的模式,难免会对房产的登记有些疏漏,这样就给一些官员的贪污枉法留了空子,朝廷执行禁购令也在一定程度上减轻了官员收受贿赂的现象,毕竟只要发现该官员在工作地有了自己的房子,就可以判其贪污,接下来便是摘乌纱帽、公证执法了。

官员无法买房,只能选择租房,想要进京赶考的学子或商人也大多选择租房,因此,元明清时代,一批房产商、中介也陆续出现,相较唐宋为了控制税收的中介和私下交易的房产商,这些身份的职能也多了起来。到了元明清时期,人口密集,土地资源缩减,土地购置难度极大,也因此二手房市场逐渐茁壮成长。家道中落依靠卖房子求得生活的情况在明清常有出现,封建社会末期,二手房市场占据了房产市场的大片江山,这样就催生了开发商和中介的增长,只不过因为“禁购令”的出台,开发商的生活也不是太轻松。

从两千九百多年前的第一个不动产交易开始,历史就在进行着房产生意,而封建社会的“重农抑商”也终究注定当时的房产市场环境不甚宽松,古代的商业再如何发展,剥削阶级色彩总归是重的。“土地,人之本根”,思量今朝的房产市场,从古至今,不过是随着时代进行了更大的变化而已。

(注:文中图片均来自网络)

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