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商品房认购书你真的了解吗?

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发表于 2018-8-2 15:00:54 | 显示全部楼层 |阅读模式

购房者在购买商品房时大多要签署商品房认购书,那么究竟什么是商品房认购书,签署商品房认购书时需要注意哪些问题,今天就为大家做详细介绍。

一、什么是商品房认购书?

商品房认购书是商品房买卖双方在签订商品房预售合同或商品房现房买卖合同之前所签订的文书,是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。商品房认购书并不是正式的商品房买卖合同,其属于商品房买卖合同的预约合同,与商品房买卖合同之间是预约与本约的关系。首先,认购书是平等主体之间为设立买卖商品房民事权利义务关系而签订的协议,根据我国《合同法》第二条规定:“本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议”可知商品房认购书应为独立的合同。其次,商品房认购书是买卖双方就签订商品房买卖合同相关事宜进行的约定,不是对商品房买卖结果进行直接确认,所以也不应属于商品房买卖合同。最后,商品房认购书与商品房买卖合同之间还存在许多不可预测的环节与风险,如果将商品房认购书直接认定为商品房买卖合同,那么开发商在掌握优势信息的情况下,可能附加种种不合理条件,强行要求买方履行此“买卖合同”或承担违约责任,则会严重损害买方的利益。

商品房认购书的内容一般包括:(1)买卖双方当事人的基本情况;(2)房屋的基本情况(如房屋位置、面积等);(3)房屋价款计算;(4)定金(5)签署正式买卖合同的期限。

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二、签署商品房认购书要注意哪些问题?

签署商品房认购书是购房者与开发商博弈的第一步,购房者通常会遇到如下的一些陷阱:

1、模糊概念的价格

如果商品房认购书上会涉及到有关优惠或价格,不要使用“均价”,“优惠价”“折扣价”等,而要准确到单价的具体数额,以免到时候说不清楚,只能让开放商牵着鼻子走。

2、让人心动的诱饵

一般,为了近一步能让购房者签订商品房认购书,销售人员往往会以“优惠价格”、“保留房号”等诱饵引诱购房者签订商品房认购书,但有时最终难以兑现,一句政策问题将所有承诺全部推翻,而购房者签订商品房认购书的目的恰恰在于销售人员的这些“诱饵”,为了防止口说无凭,建议买家将这些内容明确写入商品房认购书,并明确约定一旦这些约定不能实现的后果。

3、霸王条款

一些商品房认购书中往往有这样的条款:购房人在规定期限内未签订房屋买卖合同的,开发商所收定金不予退还。但不签合同的原因有很多种,其中主要原因往往是在具体条款上达不成协议。这种情况不能完全将过错就归结于购房人。但因为该条款的存在,开发商往往以此威胁购房人。如果必须签订商品房认购书的话,应当避免该条款的出现,以免造成不必要的损失。

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4、提前预缴的费用

现在很多开发商为了刺激购房者购买商品房,提高成交率,都会在商品房认购书中约定购房人需要预缴部分费用,开发商称其为“认购金”。缴纳认购金并不是购买商品房的必经程序,而是房地产交易领域的一种习惯做法。根据《商品房销售管理办法》第二十二条第二款规定:“符合商品房销售条件的,房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的,订立商品房买卖合同时,所收费用应当抵作房价款;当事人未能订立商品房买卖合同的,房地产开发企业应当向买受人返还所收费用;当事人之间另有约定的,从其约定。”所以一定要清楚“认购金”和“定金”的区别,认购金不等同于定金,切勿被开发商混淆视听。

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