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买房要小心!广州中院提示“双合同”六大风险

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发表于 2018-11-5 22:10:22 | 显示全部楼层 |阅读模式

去年8月,广州市发布《关于严格落实房地产调控部署全面加强市场管理的通知》,要求进一步强化商品房价格监管,对房地产项目预售、销售定价不合理的,要坚决予以调整,对不接受政府价格指导的项目,一律不办理网签、不予核发预售许可证。

广州中院房地产庭日前在系列商品房预售合同逾期办证案中,发现开发商在销售荔湾区某楼盘房屋时采用“双合同”手法,主导购房者与装修公司签订装修合同,拆分房屋交易价款,购房者因开发商逾期办证起诉给付违约金。经依法审查,各方隐藏的真实合意为房屋实际交易价应为买卖合同价与装修价之和,应以两项价款之和作为基数计算逾期办证违约金。

案情:签“双合同”购房 业主诉开发商逾期办证

本案中,开发商与购房者签订了《广州市商品房买卖合同(预售)》,合同约定了房屋买卖价款,装修交付。同时,购房者按照开发商的安排与某装修公司签订了《装饰工程委托协议书》,约定了装修价款。上述两份合同签订后,购房者支付了房价款和装修款。

后因开发商逾期办证,双方产生纠纷,购房者起诉要求开发商支付逾期办证违约金。一审宣判后,购房者认为一审法院认定违约金计算基数时,未将装修款计入房屋交易总价款,与事实不符,遂提起上诉。

法院:规避限价的虚假装修合同无效

二审法院认为,购房者在向开发商购买案涉房屋时,签订了两份合同,一份是其与开发商签订的《广州市商品房买卖合同(预售)》,一份是其与某装修公司签订的《装饰工程委托协议书》。购房者称其签订装修合同时并无某装修公司人员在场签约,而是在售楼部签约,其签字后是由开发商拿回去盖上某装修公司公章,对此事实开发商虽未确认,但也未明确否认。结合商品房买卖中的现实情况和审判实践中的经验判断,法院采信购房者的主张,本案装修合同实质为开发商主导所签。

购房者与开发商签订的买卖合同中已经约定案涉房屋装修交付,购房者无需再行与他人就案涉房屋签订装修合同。开发商主导购房者与某装修公司签订装修合同,实为将案涉房屋交易价款拆分为两部分,一部分为买卖合同价款,一部分为装修价款,目的是规避地方政府房地产调控限价政策、逃避纳税义务,损害了社会公共利益。

依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力,依照有关法律规定处理”的规定,购房者与某装修公司签订装修合同为虚假意思表示,并未真正履行,且违反相关法律规定,应为无效。双方当事人隐藏的真实意思表示为案涉房屋实际交易价款应为买卖合同价款与装修价款之和。因此,购房者要求以两项价款之和作为计算逾期办证违约金的基数,依法有据,应予支持。

法官说法:

“双合同”对购房者很不公平

已向相关行政部门发司法建议

本案主审法官表示,近年来部分楼盘开发商利用“双合同”模式销售房屋引发较多争议。该类型案件通常存在两类争议焦点:一是对于买卖合同和装修合同的效力评判;二是对于房屋交易总价款的认定。签订“双合同”对购房者来说很不公平,购房成本增加、可贷款金额减少,卖房时还将面临补缴税款等。同时也可能造成政府税收减少,损害社会公共利益。

本案认定装修合同无效,将装修款归入总房价款的一部分,是希望通过利用司法审判职能作用,从法律评判上作出一个价值导向,来引导开发商和购房者遵守政策法规,依法依规从事房地产交易。不过,要真正遏制“双合同”现象,还需要各部门联动,对制定双合同的开发商予以严厉打击。同时,购房者在签订合同时也应擦亮眼睛,以防掉入开发商的陷阱。针对本案所涉及的“双合同”问题,已同步向相关行政管理部门发送司法建议。

提醒:“双合同”的危害与风险

让我们用一道算数题具体讲讲什么是“双合同”,以及“双合同”的危害。

小明首次购买一套本市100平方的预售楼房,市场价5万元/平方,选择以商业贷款30年等额本息方式偿付房贷。不考虑税费等费用的情况下,实际成交价为5*100=500万元。区域限价4万元/平方,开发商为应对网签审核,将网签合同中的交易价格定为4*100=400万元。其余100万元购房款约定为装修款。这种模式存在以下风险:

风险一:扰乱市场价格信号

由于房屋网签价格400万元与实际成交价格500万元存在100万元的价差,开发商通过“双合同”模式巧妙规避了政府限价措施,导致一手住宅房价官方数据失真,扰乱市场价格信号,减弱了政策调控力度,使房价明降暗升。

风险二:贷款偿付压力增大

“双合同”导致购房者大幅度提高购房首付比例,且在前期负担很大月供压力。如越秀、天河、白云等地,一些楼盘甚至出现房子+装修+车位“三合同”,超出限价部分无法用装修合同消化的,用捆绑车位的方式补齐。

【情况一】若按照500万元申报网签,首付应付500万*30%=150万元。但由于设置了“双合同”,分拆的装修合同金额需与购房合同中的首付款一并支付,因此,小明首付需要支付:400万*30%+100万=220万元。

【情况二】多数购房者无法一次性筹措资金,由于装修不能使用住房公积金贷款,一般会被迫使用利率更高的信用贷款。以某国有银行“装修贷”为例,100万元装修款,可贷30万元,按中等的4.5%年费率,5年还清,则装修贷款月供约为6100元。加上400万元月供约为15000元,前5年月供压力高达21100元。

风险三:违约退赔金额少

为保证网签通过率,“双合同”模式会尽量压低购房合同价款、提高装修合同价款,一旦出现如本案情况类似的逾期交楼、办证或其他违约情形,按购房合同价款总价为基数计算违约金较低,开发商可以此降低其违约成本。当所购房屋出现问题时,购房人需要请求解除合同、返还已付购房款及利息,赔偿相关损失,只能依据购房合同上的金额进行主张,与实际支付金额相差较大。

风险四:委托装修维权难

在开发商交付房屋时,购房者若因其他原因要求退房,由于开发商与购房者签订的《装修合同》多属于关联装修公司的承揽合同,对于装修费用产生争议,能否全额退还存在很大风险。此外,“双合同”模式的装修标准实际由开发商主导,指定装修公司对开发楼盘批量装修,容易规避竣工验收及装修检验等多项质检程序,若出现装修工程质量差、不达标,或装修价值不符合装修价款等现象,容易引发批量性装修合同纠纷。

风险五:委托收楼风险大

在常见的“双合同”模式中,常常约定开发商跳过购房者向装修公司交楼,购房者查看、检查房屋工程质量的权利无法保障,部分瑕疵房产易蒙混过关。部分开发商在购房合同会增设委托装修公司收楼条款,约定开发商在交楼日直接向指定的装修公司交楼,而购房者不能实际参与收楼行为。

风险六:再次出售成本高

按照现行税法规定,二手房个人所得税可选择按照“核定征收”和“据实征收”两种方式。如小明跟女朋友发布官宣,卖旧房买新房,税务部门会向小明征收房产个人所得税,即因房产交易产生的差价收入的税款,小明提供合法有效的房屋购买合同、房地产原值凭证以及合理费用相关凭证,可核实计征。应纳房产个人所得税的税基为出售房屋过户价格的1%或者卖房利润的20%。

因此,“双合同”模式的购房者在出售房屋时,会面临更高额的税费。小明购买房屋500万元,网签备案价格400万元,转手再次出售价格(税务部门评估价)600万元。按照卖房利润计算,单合同个人所得税为(600-500)*20=20万元,双合同个人所得税为(600-400)*20=40万元,相差一倍。

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