查看: 539|回复: 0

租购同权、共有商品房,广州房地产投资可以换种玩法

[复制链接]
发表于 2018-11-14 08:50:08 | 显示全部楼层 |阅读模式

tAZkpp5JOPkKfpzk.jpg

租购同权、开发商自持、大力发展租赁市场,最近这几个月,大家是不是经常在新闻上看到这些词汇。关于这些政策的解读各有各的看法,老邝对此的看法就是:租赁市场和商品房市场是两个平行的市场,愿意买房的不会考虑租房,只能租房的没能力买房,两个市场的目标客户交集不大。因此今天老邝不谈房产投资,只谈深耕现金流

在租赁时代,各位房东的租金水平受到冲击是必然的,很多人担心持有的房子租金开始下滑,老邝觉得危机危机,有危就有机。如果你还用十几年前那种思维,房子随便捯饬一下,能租就赶快租出去,价格低点也无所谓,那么这块估值万亿的大蛋糕你是分享不到的。大家换个角度思考一下,以前做房东的是什么人?是不是你和我这种小老百姓?可是现在,万科的长租公寓、各开发商的自持经营、保利的收个REITs入市、共有商品房等产品,侧面证明了国家队开始进场了,一般是什么行业由国家队进场的?你能想到的好东西都是他们在玩,那么这也预示着租赁市场这块大蛋糕他们已经进场了。

回到我们小个体,有些人买房子做房东,有些人租房子做二房东。老邝身边已经有不少人开始操作后面这种模式,因为在我们看来,当今社会谁掌握了生产资料,谁就能获益。由于限购,大家都是一套自住,一套学位房/投资,名额满了,花个几百万买套公寓做房东,这种重资产经营不划算,因此我们都是做五年的包租,通过“凤姐变冰冰”等装修手段,提高租金收益,然后转租给其他人。

nRed63OoZpM3DfRR.jpg

今天,我想介绍的就是身边的媒体人W先生(以下简称W),W和我都是同年龄的东山土著,从小就在东山少年宫学画画,他是部队子弟,毕业于广州美术学院,从事媒体行业,有一定的美术造诣和动手改造能力。目前包租了花城大道的铂林国际公寓,做Airbnb的短租生意。

gj8KVWjYcC6Se8kv.jpg

1、基本面分析

铂林国际公寓,70年产权住宅单位,位于珠江新城和五羊新城交界处,步行到五羊邨地铁站约8分钟。该楼盘都是4.5m层高的小复式单位,因此业主基本都是投资客,租客也是经营酒店、公寓、包租的居多。房价水平在9-10w这个区间,W租的是一间38m的复式单位。

LU77x9Cp4cCCp97N.jpg

2、改造思路

我们这代人,处于三十而立的阶段,审美观偏向美式工业风,特别喜欢铁艺、黑色系,崇尚美国人那种动手能力。W从今年7月租下这套房子,花了接近3个月对它进行改造,老邝是毫无动手改造能力,但鉴赏能力还是可以的,我对他的作品打95分,扣的5分在于成本没控制好。老邝曾把照片发给老婆,她表示欣赏不来,毕竟这种美式工业风更符合男性的审美观。

NQSBLZFdz5bhDcDi.jpg

NqQjSASJSVE7NWjY.jpg

3、成本分析

五年租约,每个月租金为4600(第三年开始递增5%),压二付一,装修期用了3个月,因此租金成本为23000元,装修费用约4w元,前期投入的总成本为6.3w。管理费为100元/月,装修期水电费很少,整个房子是由W一手一脚施工,人工成本为0。

目前放租价格为平常400元/天,周末450-500元/天。按照珠江新城平均7成的出租率,取中位价425元/天,那么每个月收入为30天*0.7*425元=8925元。水电费300元,目前没请阿姨打扫卫生,因此每个月的纯利润为8925-4600-300=4025元。预计一年半可以回本

4、经营状况

该项目是9月底正式启动,恰逢10月份旺季,国庆黄金周+广交会,该月的收入为12000元。11月收入也有差不多一万元。目前W和朋友又筹集了10W资金,启动了同一栋楼两房一厅复式单位的短租经营。

jbvVv8bIX82HYYVC.jpg

5、风险提示

政策风险:短租属于灰色地带,先不说居委上门敲门检查,光是消防要求那张许可证就搞不下来。如果你在住宅小区搞短租,旁边的业主投诉起来,也是很闹心的。因此老邝还是建议大家在CBD的这种以租客为主的楼盘经营包租,或者村集体用房(猎德、杨箕),即使要经营包租,也应当做长租,airbnb的短租模式风险还是很高的。

经营风险:长租省事,短租耗费精力多,你需要在网络维护信息,跟不同人沟通,做这项投资之前你需要管理好自己的时间和精力。另外如果你没有一定的审美能力,改造出来的房子不符合该地段的需求,那么收益是无法溢价的。

总结

存在即是合理,在目前的房地产环境下,大家不妨换个思路考虑投资模式。房地产的黄金时代已经过去,未来是分化的时代,不同产品有不同玩法,越是专业的人越能在未来赚得多。有的人通过信息不对称赚钱,有的人通过资本雄厚赚钱,有的人通过专业改造房屋增值,而老邝的想法是整合这些资源,也就是通过输出有价值的东西,打造个人品牌,建立信任聚拢资源,未来的房地产市场不是单纯的低买高卖,路还长着呢。

回复

使用道具 举报

您需要登录后才可以回帖 登录 | 立即注册

本版积分规则

标签|小黑屋|手机版|网站地图|百度地图|广告报价|意见反馈|关于我们|深圳论坛|论坛排行榜|泽棱论坛  

  

Copyright © 2008-2020 泽棱论坛(http://www.zeleng.com/) 版权所有 Reserved.

Powered by 坑凯社区 X3.4  信息产业部备案/经营许可证编号 蜀ICP备97575972号QQ

快速回复 返回顶部 返回列表