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无效商品房买卖合同中的房屋使用费问题

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发表于 2018-11-14 09:20:12 | 显示全部楼层 |阅读模式

Gnl8lfF0npn054Gy.jpg 笔者先讲一个案例:钟某在西安某楼盘购买了一套商品房,与该楼盘的开发商订立了商品房预售合同一份,合同约定开发商应于房屋交付之日起一年内为钟某办理产权过户手续。钟某在签订购房合同时便付清了全款,但房屋交付三年后,开发商仍未能为钟某办理产权过户手续。经钟某了解,该楼盘只有一个国有土地使用证,未能取得建设用地规划许可证、商品房预售许可证等其他有效证件,故无法为钟某办理产权过户手续。钟某遂向人民法院起诉,要求法院认定买卖合同无效,返还全部购房款并支付购房款利息,并额外支付购房款一倍的经济损失。开发商随后向法院提出反诉,要求钟某支付拖欠的物业费,并按照当地租金标准支付占用期间的房屋使用费。

这个案件中关于原告主张的不超过一倍购房款的惩罚性赔偿问题会在以后的文章中专门讲到,本文主要讲一下开发商主张的购房者占用房屋期间的房屋使用费问题,也就是说,当商品房买卖合同因出卖人责任被确认无效后,善意买受人是否应该返还给出卖人房屋使用费?如果要返还,房屋使用费应当按照什么标准计算?商品房买卖合同因为出卖人的过错被确认无效后,首先,按照民法通则的规定,合同自始无效就要恢复到签订购房合同之前的状态,也就是开发商应当向购房者退还全部的购房款,而购房者应当将房屋返还给开发商。其次,开发商占有购房款期间必然会获得投资收益,那就使得购房者丧失了购房款在此期间可能获得的投资收益,开发商应当向购房者赔偿收益损失。再次,如果购房者因为开发商的责任而产生了其他损失的,开发商还应当赔偿购房者的其他经济损失。损失赔偿额包括既得利益的损失和可得利益的损失,可得利益是指订立合同时责任方可以预见或者应当预见到的守约方可以获得的利益。

最后,就是房屋使用费的问题了。有的人可能会问:你开发商过错导致商品房买卖合同无效了,就应该是你开发商承担全部责任,我为什么还要给你支付房屋使用费?大家要注意,无效的法律后果是恢复原状,《合同法》第五十八条规定合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还,不只开发商要返还,购房者也要返还。开发商返还的是购房款滋生的投资收益,购房者当然就应该返还占有房屋期间的房屋使用费。因为第五十八条同时还规定了,有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,如果开发商又是返还购房款,又是返还购房款投资收益,还要赔偿损失,再损失了房屋使用费,就相当于白白让购房者使用了几年房屋,这对于开发商是不公平的。我们国家的民法体系里有个重要原则,就是填平损失原则,除非特殊情况比如商家的欺诈行为能够使买方获得额外利益,其他都只是填平损失,再多就构成不当得利了。因此,房屋使用费是应当给开发商支付的。

这一点搞清楚了,下面我们来说说标准问题。在文章开始提到的那个案例中,开发商主张按照租金标准支付房屋使用费。这一点肯定是不对的。我讲过,因一方过错给对方赔偿的可得利益的损失,仅限于能够预见和应当预见的利益损失,在商品房买卖活动中,购房者能够预见和应当预见的是开发商卖给其他人所获取的收益,决无可能预见到他把房屋出租给别人而获取的租金收益,这是合同性质决定的。如果是房屋租赁合同那就另当别论了。况且购房者没有任何过错,是由开发商的过错导致合同无效,如果支持了租金标准的房屋使用费,就会使开发商获取额外收益,对购房者又是不公平的。因此,房屋使用费的标准不是租金,上述案例的一审法院也是直接驳回了开发商该项反诉请求。

房屋使用费的标准必然和房屋相关,不是租金那应该按照何种标准计算呢?最高人民法院《关于蔡德成与大连经济技术开发区龙海房地产开发公司、原审第三人大连翻译专修学院商品房买卖合同纠纷一案请示的答复》中明确了房屋使用费的标准:商品房买卖合同因出卖人责任被确认无效后,应按无效合同的处理原则进行处理。关于善意买受人应该返还给出卖人的房屋使用费标准,因为买受人在签订合同时是善意的,所以应该以买受人在合同中的意思表示为标准。也就是说,应该以买受人与出卖人约定的合同总价款除以房屋的设计使用年限,再乘以买受人实际使用该房屋的年限得出的价款作为买受人所获得的利益返回给出卖人。这个答复就是完全按照购房者能够预见及应当预见到的可得利益范围来确定的,如果开发商将房屋出售给他人,开发商应当获得的收益就是合同总价款分摊到设计使用年限的年平均收益乘以占有年限。因此,开发商如果想在此类案件中主张房屋使用费,一定要选好标准,否则会因诉讼请求计算标准没有法律依据而直接被人民法院驳回诉请。

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发表于 2018-11-14 09:20:27 | 显示全部楼层
扯淡的开发商,估计也就大西安最多,到处都是五证不全就把房子卖完了,有些能办下来有些就是个坑,谁之过?
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发表于 2018-11-14 10:20:14 | 显示全部楼层
赶紧来看看三桥古镇楼盘开发商,市长大人会直接发财
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